Impuestos sobre las propiedades en Sotogrande

Importante: La información en esta página es sólo para consejo general. Ningún derecho puede ser reclamado. Le recomendamos que pida a su abogado los costes exactos de su compra.

Tributación impuestos “Residentes” y “No-Residentes”
Actualizado por GONZALEZ, SANCHEZ & PARTNERS, S.L.P., Abogados & Economistas

Despacho en Sotogrande: Plaza del Agua, E-1-1, Portal 1, Apdo. de correos (P.O. Box) 114 , Puerto Deportivo de Sotogrande, E-11310 San Roque (Cádiz), Tel.: 0034 956 790 013, Fax: 0034 956 790 120

La siguiente información fiscal se basa en las normas tributarias en vigor a la hora de la publicación de esta web. Aunque intentaremos de mantener esta página actualizada será imprescindible que llegado el momento, y antes de comprar una vivienda, busco el asesoramiento por un abogado, ya que no nos podemos responsabilizar de la vigencia del contenido de esta información en cada momento.

Impuestos locales/municipales

Existen en España principalmente dos impuestos/tasas locales/municipales que gravan la tenencia de un bien inmueble. El más importante es el Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI). Este impuesto es recaudado por las administraciones locales, el Ayuntamiento, y es su mayor fuente de ingresos. El impuesto se justifica en la contraprestación del Ayuntamiento por el mantenimiento de las carreteras, alumbrado, etc. Se calcula basándose en el valor catastral del inmueble, que es el valor establecido por Catastro para cualquier inmueble en España. Los Ayuntamientos tienen cierto margen para establecer la cuota a pagar dentro de unos mínimos y máximos establecidos por Ley. Dada la variedad en el importe es aconsejable que solicite el último recibo de IBI de la propiedad antes de su adquisición.

El siguiente impuesto local/municipal es realmente una tasa que grava también directamente la propiedad y es la tasa de basura y alcantarillado. Esto son tasas fijas que sirven para financiar los servicios de recogida y tratamiento de la basura por parte del Ayuntamiento, como el mantenimiento del alcantarillado. También estas tasas pueden variar de municipio en municipio pero suelen fijarse entre 175 – 300 Euros anuales.

Impuestos personales como no residentes

La tenencia de bienes inmuebles por no residentes conlleva una serie de obligaciones fiscales personales. Se encuentran reguladas en el Real Decreto Legislativo 5/2004 de 5 de Marzo y en el Impuesto Sobre el Patrimonio.

Sus obligaciones dependerán del uso dado a la propiedad. Si la propiedad adquirida es exclusivamente para uso propio habrá que presentar anualmente el modelo 210 por el cual se tributa por la imputación de renta. Si los propietarios de un inmueble son más de una persona, tendrá que presentar cada una de ellas el modelo 210. Su cálculo es de la siguiente forma basándose en el valor catastral:

Con carácter general la base imponible será el 2% del valor catastral, o si la propiedad tiene un valor catastral actualizado en los últimos 10 años el 1,1%. A la base imponible así calculada se le aplica el 19% (para ciudadanos de la UE o Espacio Económico Europeo) o el 24% (para ciudadanos del resto del mundo).

Este rendimiento se entiende devengado una vez al año, el día 31 de diciembre, y se declarará la parte proporcional si no ha sido propietario durante todo el año, o si parcialmente estuvo arrendada.

Por otro lado, también están sujetos a tributación en España por los no residentes los ingresos por arrendamiento. Aquí tenemos que diferencia entre no residentes con residencia en otro país de la UE o del Espacio Económico Europeo y el resto del mundo. Los residentes en el resto del mundo tributaran por los ingresos íntegros del arrendamiento sin posibilidad de deducir gasto alguno al 24%. Por lo contrario los residentes en otro país de la UE podrán deducir todos los gastos inherentes al arrendamiento (IBI, Comunidad, comisiones a agencia, etc.) y el rendimiento neto tributará al 19%. Estos ingresos también se declaran a través del modelo 210, y su presentación es trimestral.

Por último, también estarán sujetos los no residentes a la tributación por el Impuesto Sobre el Patrimonio. Aunque la aprobación de este impuesto es competencia estatal, las Comunidades Autónomas tienen cedido tanto la recaudación como la fijación de exenciones o tarifas dentro de los ámbitos fijados en la Ley estatal. Para 2018 este impuesto no está prorrogado, y en consecuencia no será de aplicación, al no ser que el gobierno introduzca aún su prórroga a través de los Presupuestos Generales del Estado. En cualquier caso, es muy aconsejable que requiera asesoramiento profesional para este Impuesto por su diferente tratamiento en las Comunidades Autónomas.

Impuestos personales como Residentes

También en el caso de los residentes sus obligaciones fiscales y la tributación dependerán del uso dado a la vivienda adquirida. Podemos diferenciar entre la vivienda adquirida como vivienda habitual y la segunda vivienda, ya sea está última para disfrute personal o para arrendarla.

Si la vivienda se adquiere como vivienda habitual no habrá tributación alguna en el IRPF.

Si la vivienda adquirida es una segunda vivienda la tributación es distinta. Si se adquiere para uso personal se tributará en IRPF por imputación de renta, siendo la renta imputada calculada el 1,1% x valor catastral. Dicha renta imputada se sumará a la base imponible del contribuyente. Si por lo contrario la vivienda es adquirida para arrendarla dichos ingresos tributarán en el IRPF del contribuyente como rentas inmobiliarias. Aquí es muy importante destacar que en caso que se alquile a un tercero como vivienda habitual de ese tercero el arrendador sólo tributará por el 40% de los ingresos de alquiler, ya que en dicho caso existe una exención del 60%. En cualquier caso serán deducibles todos los gatos relacionados con el arrendamiento tales como IBI, Comunidad, reparaciones, comisiones agencia inmobiliaria, etc.

Ganancias Patrimoniales obtenidas por No Residentes

El rendimiento neto obtenido por la venta de un inmueble situado en España por un no residente se considera una ganancia patrimonial sujeta a tributación en España por obligación real. El rendimiento/ ganancia neta tributará al 19%. Para asegurar que el no residente cumpla con su obligación de tributación se aplica una retención sobre el precio de venta del 3% por el comprador. Una vez ingresado esta retención el vendedor tiene un plazo de 3 meses para presentar su declaración, y obtendrá una devolución si el impuesto es menor al 3% retenido o tendrá que ingresar la diferencia si el impuesto a pagar por la ganancia obtenida es superior al 3%. La ganancia neta se calculará descontando del precio de venta el valor de adquisición, los gastos inherentes a la adquisición, los gastos de reforma, y todos los gastos inherentes a la venta como pueden ser comisiones de agencia inmobiliaria o honorarios de abogado.

Ganancias Patrimoniales obtenidas por Residentes

Con respecto a la vivienda habitual la ganancia estará exenta de tributar por ganancia patrimonial siempre y cuando el importe total se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Así mismo estará exenta la ganancia obtenida en la venta de la vivienda habitual siempre y cuando el vendedor sea mayor de 65 años, y haya tenido cómo mínimo la vivienda durante un periodo de 3 años.

Las ganancias en la venta de las segundas viviendas tributan como ganancia patrimonial y su tributación será del 19% hasta 6.000 euros, del 21% hasta 50.000 euros y del 23% por encima de 50.000 euros.

Plusvalía Municipal

La plusvalía municipal es un impuesto local que se aplica a toda transmisión ya sea por vender una propiedad o por adquirir el bien por sucesión por ejemplo. Destacar aquí, que hasta 2017 los Ayuntamientos giraban los recibos de Plusvalía Municipal para cualquier venta, pero el Tribunal Supremos desde 2017 ha fijado a través de sentencia que dicho impuesto sólo es de aplicación si en una transmisión existe ganancia/beneficio ya que su objetivo es gravar el incremento del valor del suelo. La ley establece que es el vendedor el responsable del pago de este impuesto, pero las partes pueden llegar a acuerdos distintos. El cálculo del impuesto está basado en los años de tenencia de inmueble así como el valor catastral. En consecuencia cuanto más años se haya sido propietario de un inmueble y cuanto más alto sea el valor catastral, más alto será el impuesto a pagar. Los Ayuntamiento tienen competencia para establecer las tarifas dentro del marco mínimo y máximo establecido estatal, y en consecuencia es importante que solicite asesoramiento para verificar la plusvalía aplicable a su propiedad a la hora de vender dicha propiedad.

Impuesto de Sucesiones y Donaciones para No Residentes

Impuesto sobre sucesiones y donaciones para no residentes.

Los no residentes están sujetos a la responsabilidad tributaria limitada en relación con el impuesto sobre sucesiones y donaciones. Esto significa, por ejemplo, El impuesto de sucesiones solo se aplica a bienes y activos españoles. El impuesto a la herencia ha sido cedido a las provincias individuales por el gobierno central y, por lo tanto, es imposible proporcionar información precisa, ya que cada provincia española tiene sus propias tarifas y asignaciones. Si tomamos la provincia de Andalucía como ejemplo, hay un subsidio de 1 millón de euros por heredero (solo entre parejas casadas, hijos y nietos). Hasta este subsidio no se pagarán impuestos sobre herencias o donaciones. Y desde abril de 2019, por un importe superior a 1 millón de euros, existe una reducción fiscal del 99%. Eso significa que si un esposo deja una propiedad de 2,5 millones de euros a su esposa, el impuesto sería el siguiente: 1 millón completamente gratuito y en los 1,5 millones de euros restantes el impuesto a la herencia sería de aproximadamente 4,636 euros, por lo que antes de la nueva legislación entró en vigor en abril de 2019, el impuesto a la herencia habría sido de 463.600 euros. Por lo tanto, en principio podemos afirmar que el impuesto a las herencias y donaciones ha sido prácticamente abolido.

Impuesto de Sucesiones Y Donaciones para Residentes

Impuesto sobre sucesiones y donaciones para residentes.

Los residentes están sujetos a una responsabilidad impositiva ilimitada por impuestos a las herencias y donaciones. Esto significa, por ejemplo, en el caso de la herencia, la herencia se debe a toda la herencia, incluso si partes de la propiedad están en el extranjero. Como se mencionó anteriormente, el impuesto a la herencia es un estado federal, y si nos atenemos al ejemplo de Andalucía, entonces podemos en principio afirmar que el impuesto a la herencia y a las donaciones se ha eliminado ya que se aplican las mismas exenciones y reducciones que se mencionaron anteriormente.