Käufer-Leitfaden

Wichtig: Die Informationen auf dieser Seite dienen nur zur allgemeinen Information. Es können keine Rechte geltend gemacht werden. Wir empfehlen Ihnen dringend, sich bei Ihrem Anwalt nach den genauen Kaufnebenkosten zu erkundigen.

Lage, Lage, Lage!

Ihre erste Überlegung sollte der Standort sein. WO möchten Sie kaufen? Zu beachten sind:

• Verkehrsanbindung (Flughäfen, Bahnhöfe, Strände, Berge)
• Verfügbarkeit von Einrichtungen (Nachtleben, Einkaufen, Schulen usw.)
• Soziales Umfeld (Golfclubs, Reitschulen, Tennis / Padel usw.)

Unser Einzugsgebiet ist Sotogrande, welches gute Verkehrsanbindungen zu Flughäfen in Malaga, Gibraltar, Jerez und Sevilla, Autobahnen, Bahnhöfen in Algeciras und Malaga bietet, sowie Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und ein grosses soziales Umfeld mit sportlichen Clubeinrichtungen. Auf der anderen Seite, wenn Sie nach mehr Razzmatazz-, Nacht- und Strandclub-Partyleben suchen, wäre Marbella vielleicht geeigneter.

Die Immobilienanforderung:

Je besser Sie Ihre Anforderungen beschreiben, desto schneller und genauer können wir die perfekte Immobilie für Sie finden. Details wie Schlafzimmer und Badezimmer sind offensichtlich, aber kleine Details wie Ausrichtung (Norden oder Süden), Aussichten, Privatsphäre, Design (zeitgenössisch oder spanisch traditionell) usw. sind ebenfalls entscheidend für Ihre Bedürfnisse.

Ihr Budget

Drei wichtige Punkte sind hier zu erwähnen:

i. Kenne dein Budget! Es ist entscheidend wichtig, welchen Betrag Sie für eine Anzahlungsleistung flüssig haben, und ob Sie die Anschaffungskosten einer Immobilie finanzieren wollen, in welcher Höhe, oder ob Sie vielleicht einige Wertanlagen vor dem Kauf einer Immobilie auflösen müssen. Reservierungsanzahlungen einer Immobilie liegen in der Regel bei 10% des Kaufpreises und die Kaufnebenkosten liegen insgesamt zwischen 9% und 13% des Kaufpreises.

Ebenso wichtig ist es, ob die monatliche Ausgaben der Immobilie (Wartung, Versicherung, Grundsteuern, Gemeindeabgaben, monatliche Hypothekenzahlungen, Nebenkosten, Parken usw.) in Ihr Budget passen.

ii. Verstehen Sie voll und ganz, wie schnell Sie auf Finanzmittel zugreifen können. Besorgen Sie sich bei Ihrem Kreditgeber und / oder Ihrer Bank eine Vorabgenehmigung für die Hypothek. Verstehen Sie voll und ganz, wie viel Sie finanzieren können.

iii. Verstehen Sie den Wert des Marktes, damit Sie den relativen Wert von Immobilien sicher beurteilen können.
Diese Punkte liegen auf der Hand, es ist jedoch für einen Immobilienmakler hilfreich, genau zu wissen, wo Sie sich befinden, wenn es zu einer endgültigen Entscheidung kommt.

Wählen Sie einen Anwalt, warum einen Anwalt?

Die Arbeit eines spanischen Anwalts beinhaltet Folgendes:

Er muss im Grundbuch folgendes überprüfen:

• Details der Immobilie und ihres Eigentums;
• Ob die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist (und falls belastet, wird sie nach dem Kaufabschluss aufgelöst);
• Wenn die Immobilie mit Besatzungsrechten belastet ist (langfristig vermietet, oder Pachtvertrag);
• Wenn es irgendwelche Wegerechte gibt;
• Wenn es städtebauliche Anforderungen oder Auflagen gibt.
• Dies alles steht im Grundbuch.

Er wird sich im Rathaus erkundigen, um festzustellen:

• dass die im Rathaus beschriebene Immobilie mit der im Grundbuchamt eingetragenen übereinstimmt.
• dass die jährliche Grundsteuer (IBI) auf dem aktuellen Zahlungsstand ist.
• dass die öffentlichen Gebühren und Tarife ebenfalls auf dem aktuellen Zahlungsstand sind.
• dass die Erstbezugslizenz für die Immobilie erteilt wurde.

Er wird vom Verkäufer und von den Anwohnerverbänden sicherstellen, dass:

• die richtigen Personen die Kaufurkunde unterschreiben.
• die Immobilie eine angemessene Planung hat.
• die immobilie in einer Wohngemeinschaft mit Gemeinschaftsstatuten liegt. Dies ist wichtig, um laufende Reparaturen und Instandhaltung der Immobilie und der gemeinschaftlichen Flächen sicherzustellen.
• die Gemeinschaftsgebühren auf dem aktuellen Zahlungsstand sind;

Der Anwalt verhandelt die Einzelheiten der Transaktion einschließlich der Verantwortung für die Zahlung der Kaufnebenkosten. Dies kann entweder auf gesetzlicher Grundlage erfolgen oder in gegenseitiger Vereinbarung;

Der Anwalt erkundigt sich ferner:

• in der Abteilung für öffentliche Arbeiten, um zu prüfen, ob die Immobilie vom Bau von Straßen, Brücken und anderen öffentlichen Arbeiten betroffen ist bzw. in Zukunft betroffen sein könnte;
• ob öffentliche Wegerechte Auswirkungen auf die Immobilie haben;
• bei der Wasserbehörde, um zu prüfen, ob die Immobilie Rechte in Bezug auf Aquädukte hat;
• ob ein Wertgutachten der Immobilie vorliegt, damit eine Hypothek erhalten werden kann. Die Erstellung eines Wertgutachten dauert ca. 2 Wochen.

Danach wird der Rechtsanwalt die Kaufurkunde und gegebenenfalls die Hypothekenurkunde vorbereiten und für den Kaufabschluss vorbereiten, einschließlich der Auflösung der bestehenden Hypothek.

Nach der Fertigstellung, bei der der Notar anwesend ist, wird der Anwalt die Zahlung der Steuern veranlassen:

• Für neue Immobilien (Häuser, Wohnungen, Stadthäuser) 10% MwSt
• Für Grundstücke von Bauträgern oder firmeneigenem Land 21% MwSt
• Bei Wiederverkaufsimmobilien (Häuser, Wohnungen, Reihenhäuser, Grundstücke) beträgt die Übertragungssteuer 7%.
• Steuer auf Kapitalgewinne auf die Immobilie

(Diese Steuersätze gelten zum Zeitpunkt der Veröffentlichung der Website und können variieren. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Anwalt nach den aktuellen Steuersätzen für die jeweilige Immobilie, die Sie möglicherweise kaufen möchten.)

Er bezahlt die Grundbucheintragungsgebühren und die Notargebühren.

Immobiliengutachten:

Qualifizierte Vermessungsingenieure, Statiker oder Architekten können Ihnen einen umpfangreichen Bericht über die Immobilie, die Sie kaufen möchten, erstellen. Wir empfehlen dringend, dass Sie für diesen Service bezahlen.

Kaufnebenkosten: Im Allgemeinen betragen die Kaufnebenkosten ca. 9-13% auf den Kaufpreis. Im Folgenden finden Sie die Aufschlüsselung dieser Kosten:

• Übertragungssteuer: 7%.  Diese Steuer ist vom Käufer zu zahlen. Es ist eine Steuer, die für den Kauf einer Immobilie erhoben wird. Die Steuer wird auf den höheren Betrag des Folgenden, den Kaufpreis, den „Steuerwert“ der Immobilie oder der „Bankbewertung“ der Immobilie berechnet. Wenn die Immobilie mit einer Hypothek erworben wird und die Bewertung in die Hypothekenurkunde einbezogen wird, ist es daher wichtig zu prüfen, auf welchen Wert der ITP wahrscheinlich berechnet wird, bevor Sie einen Kauf tätigen.
• I.V.A (Mehrwertsteuer) wird auf den Verkaufspreis von neuen Immobilien angewendet, die sich im Eigentum von Bauträgern befinden. Normalerweise wird die Immobilie in diesem Zustand zum ersten Mal verkauft. I.V.A bei bebauten Immobilien beträgt 10% des Kaufpreises plus 1,2% Stempelsteuer (Actos Juridicos Documentados). Vergewissern Sie sich, dass das Unternehmen, das die Immobilie verkauft, I.V.A auf den Verkauf anwenden kann, bevor Sie die I.V.A bezahlen. Wenn sie nicht berechtigt sind, I.V.A für die Transaktion zu belasten, könnten Sie die Immobilie auch mit I.T.P. erwerben, was besonders beim Grundstückserwerb ein beträchtlicher Unterschied sein kann.
• Hinweis – Für Grundstücke, Geschäftsräume oder gewerbliche Garagenplätze, die sich im Eigentum eines Bauträgern, Projektträgers oder einer juristischen Person befinden, ist die zu entrichtende Steuer V.A.T. (21%), zuzüglich Stempelgebühr von (1,2%) (Actos Juridicos Documentados).
• Notargebühren – Die erste Kopie der Eigentumsurkunde ist gesetzlich vom Verkäufer zu zahlen. Die Kosten (nicht mehr als 0,5%) steigen mit der Anzahl der Seiten und der Komplexität der Eigentumsurkunde und dem Wert der Immobilie.
• Grundbucheintragungsgebühren – Dies ist gesetzlich vom Käufer zu zahlen. Diese werden auf der gleichen Basis wie die oben erläuterten Notargebühren berechnet und betragen ca. 0,5%.
• Anwaltsgebühren – Die Anwaltsgebühren betragen je nach Anwalt und Preis der Immobilie etwa 1% des Verkaufspreises.

Weitere Punkte zu beachten

i. Der private Vertrag

Es gibt verschiedene Arten von Privatverträgen:

• Einzahlungsvertrag,
• Kauf- und Verkaufsvertrag
• Optionsvertrag usw., wobei der Käufer eine Anzahlung von normalerweise 10% leistet und der Verkäufer damit einverstanden ist, die Immobilie zu verkaufen.

Der Abschluss der Transaktion wird innerhalb einer bestimmten Zeitspanne festgelegt, in der Regel vier Wochen, wenn der Restbetrag der Kaufpreiszahlung gezahlt und die Eigentumsurkunde der Immobilie von den Parteien in Anwesenheit eines öffentlichen Notars ausgeführt und unterzeichnet wird.

Die Wahl der Art des Vertrags ist von Ihrem Anwalt unter Berücksichtigung der Umstände seines Mandanten und der Bedingungen der Verhandlungen mit dem Verkäufer zu beurteilen.
Für beide Parteien ergeben sich schwerwiegende Folgen, falls sie den privaten Vertrag nicht erfüllen.

• Wenn sich der Verkäufer von der Transaktion zurückzieht, muss er in der Regel das Doppelte der gezahlten Anzahlung and den Käufer zurückzahlen.
• Wenn der Käufer vor dem vereinbarten Kaufabschlussstermin vom Kauf zurückzieht, verfällt die von ihm geleistete Anzahlung.

ii. Ausländische Firmenregistrierung

Es gab eine Tendenz, ausländische Unternehmen als Fahrzeug für die Akquisition von Immobilien zu verwenden, die von gebietsfremden Käufern erworben wurden, um die Zahlung der Übertragungssteuer zu vermeiden. Diese Steuern werden vermieden, wenn Aktien im Ausland getauscht werden, und spanischen Behörden vorzuenthalten, wann sich der Besitztum der Immobilie geändert hat. Wir empfehlen Ihnen dringend, sich rechtlich beraten zu lassen, bevor Sie sich dieser Praxis widmen. Die spanischen Steuerbehörden reagierten und verabschiedeten ein Gesetz, wonach gebietsfremde Gesellschaften, die Immobilien in Spanien besitzen, jährlich eine Steuer in Höhe von 3% des Wertes der Immobilie (Valor Catastral) zahlen muss.

iii. Spanischer Wille

Für diejenigen, die eine Immobilie in Spanien erwerben, ist es dringend ratsam, einen spanisches Testament auf ihr spanisches Vermögen erstellen zu lassen, da dadurch die Erben nach ihrem Tod nicht blockiert werden. Dadurch können die Erben gleichzeitig die vom Verstorbenen hinterlassenen ausländischen und spanischen Stände auflösen.

Haftungsausschluss: Der Inhalt dieses Dokuments dient nur als Leitfaden. Obwohl Noll und Partners SL alle Anstrengungen unternommen haben, um die Richtigkeit der enthaltenen Informationen und Übersetzungen zu gewährleisten, kann keine Haftung für Fehler oder Ungenauigkeiten für die hierin geäußerten Meinungen und Informationen übernommen werden.