Steuern

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Besteuerung Spanischer Immobilien

Ă–rtliche Steuern

Es gibt zwei lokale Grundsteuern, die beide auf einem Einheitswert der Immobilie des “Valor Catastral” basieren, welcher von der örtlichen Gemeindeverwaltung erstellt wird und der sich an die Inflation anpasst. Die Steuersätze variieren von Region zu Region aufgrund unterschiedlicher Steuersätze der regionalen und lokalen Gebietskörperschaften.

Grundsteuer (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI))
Diese lokale Grundsteuer für Eigentümer von Immobilien in Spanien muss jährlich an die Gemeindeverwaltung gezahlt werden. Die Höhe der Steuer wird anhand des Katasterwertes (offizieller Wert der Immobilie) berechnet. Diese Steuer variiert von Region zu Region und liegt bei etwa 0,5% bis 1%.

Lokale Kanalisation und MĂĽllabfuhr Steuern (basura y alcantarillado)
Dies ist eine lokale Steuer für Eigentümer in Bezug auf Müllabfuhr und Entwässerungssystem. Der Betrag, der zu zahlen ist von Gebiet zu Gebiet unterschiedlich, und ist an die zuständige Gemeindeverwaltung alle 3 oder 6 Monate zu zahlen. Diese Steuer liegt zwischen 175 € und 300 € pro Jahr.

Persönliche Steuern

Als gebietsfremder Eigentümer ( Nicht-Resident) einer Immobilie in Spanien, können Sie haftbar gemacht werden für Einkommensteuer, Mehrwertsteuer, Vermögenssteuer, Kapitalertragsteuer und Erbschaftsteuer. Individuelle Situationen sind sehr unterschiedlich, und es ist am besten, fachkundige Beratung von einem Steuerberater, der Kenntnisse des spanischen Steuersystem hat zu suchen.

Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas (IRPF))
Das auf Immobilien in Spanien erzielte Einkommen sollte in Spanien erklärt werden. Wenn Sie Ihre Immobilien in Spanien innerhalb eines Jahres nach dem Kauf wieder verkaufen, dann zählt der Gewinn, den Sie unter Umständen machen, als Einkommen und nicht als Kapitalgewinn und Sie mĂĽssten dementsprechend die spanische Einkommensteuer auf den Gewinn zahlen. Wenn Sie Ihre Immobilien in Spanien vermieten, dann haben Sie “Mieteinnahmen” von der spanischen Immobilien und mĂĽssen dementsprechend spanische Einkommensteuer darauf zahlen.

Die Ertragsteuersätze sind unterschiedlich für Residenten und Nicht -Residenten. Eine Person gilt als Resident, wenn sie innerhalb eines Jahres mehr als 183 Tage in Spanien verbringt. Ein Nicht-Resident wird mit einem Standardsatz der Körperschaftssteuer von 35% besteuert. Ein Resident wird wie in der folgenden Tabelle gezeigt besteuert.

Einkommen Steuersatz
Bis zu – €4000 15%
€4000 – €13,800 24%
€13,800 – €25,800 28%
€25,800 – €45,000 37%
über €45,000 45%

Steuern auf angenommene oder fiktiven Mieteinnahmen (Rendimientos del Kapital inmobiliario)
Wenn Sie Nicht-Resident sind, werden “Mieteinnahmen” von den spanischen Steuerbehörden fĂĽr Immobilien als Tatsache angenommen, ob Sie tatsächlich vermieten oder nicht. Deshalb, wenn Ihre Immobilie in Spanien nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, und Sie nicht vermieten, (dh es ist ein Ferienhaus), werden Sie dennoch fĂĽr “Mieteinnahmen” besteuert. Die Gemeindeverwaltung berechnet diese Steuer nach dem Katasterwert (Einheitswert) Ihrer im Grundbuch eingetragenen Immobilie. Dabei geht man davon aus, dass Sie 2% dieses Wertes an Mieteinnahmen erwirtschaften und somit werden 25% dieses “Einkommens”, welches sich insgesamt etwa 0,5% des Katasterwertes (Einheitswert) Ihrer spanischen Immobilie entspricht. Zum Beispiel, wenn Sie eine spanische Immobilie mit einem Katasterwertes (Einheitswert) von 100.000 € besitzen und Sie sind diese nicht vermieten, werden Sie dennoch haftbar fĂĽr 25% von 2.000 €, was 500 € entspricht.

Vermögenssteuer (Patrimonial)
Die Vermögenssteuer (Patrimonial) wird mit einem Prozentsatz besteuert, der vom Wert Ihres Vermögens (zB Immobilien und Ersparnisse auf der Bank, etc.) abhängig ist.

Wer muss eine spanische Vermögenssteuererklärung einreichen?
Diejenigen, die ein Nettovermögen haben, welches 700.000 € übersteigt, oder solche,
deren Bruttovermögen 2.000.000 € übersteigt, auch wenn das Nettovermögen weniger als 700.000 € beträgt.

Wie wird das Nettovermögen berechnet und zu welchem Steuersatz?
Vermögen wird durch Abzug der gesamten Verbindlichkeiten aus der Bilanzsumme berechnet. Die Vermögenswerte werden in der Regel als Anschaffungskosten bewertet, aber es gibt einige Ausnahmen von dieser Regel. Spanische Bewohner ( Residenten) werden auf ihr weltweites Nettovermögen besteuert.

Nicht-Residenten (in der Regel Eigentümer der Ferienhäuser) werden nur auf ihr spanisches Nettovermögen besteuert. Nicht-Residenten können vom ihrem spanischen Brutto Vermögen nur die direkt an die spanischen Vermögenswerte (z.B. Hypotheken) gebundenen Verbindlichkeiten steuerlich geltend machen.

Kapital- Gewinn- Steuer
Wenn Sie Ihre spanische Immobilie mehr als ein Jahr nach dem Kauf wieder verkaufen, dann sind Sie verpflichtet, die spanische Kapitalertragssteuer (KG Steuer) zu zahlen, die sich aus der Differenz zwischen dem Betrag, den Sie für die Immobilie erzielen, und dem Betrag, für den Sie zuvor die Immobilie gekauft haben, abzüglich der Inflationszunahme. Nicht-Residenten zahlen KG Steuer in Höhe von 21% und Residenten zahlen ebenso 21%. Jedoch haben Residenten die Möglichkeit, diese Steuer in eine neue Immobilieninvestition in Spanien abzuwälzen, sofern es ihr Hauptwohnsitz ist.

Obwohl der Steuersatz von 21% fĂĽr Nicht-Residenten hoch klingt, unterliegt diese Steuer einer jährlichen “Indizierung” (“inflationären”) Steuerentlastung. Dies bedeutet, dass der inflationäre “index” vom Gewinn abgezogen wird, bevor der Steuersatz angewendet wird. Nicht-Residenten, die ihr Eigentum vor 1986 gekauft haben keine KG Steuer beim Verkauf zu zahlen. Nicht-Residenten, die ihre Immobilie zwischen 1986 und 1998 erworben haben, unterliegen einer komplizierten Steuersituation, da sowohl die alte Formel (Indexierungsfreibetrag von etwa 11% pro Jahr) als auch die neue Formel (Indexierung ähnlich wie die Inflationsrate, die vor kurzem ungefähr 1 %) berĂĽcksichtigt werden muss.

Nicht-Residenten haften fĂĽr einen “warnenden” SteuerrĂĽckbehalt von 3%, wenn sie ihre Immobilien in Spanien verkaufen. Zum Beispiel, wenn ein Nicht-Resident seine Immobilie in Spanien verkauft, werden direkt vom Käufer 3% des Kaufpreises (SteuerrĂĽckbehalt) direkt an die spanischen Steuerbehörden und somit erhält der Verkäufer lediglich 97% seines Verkaufspreises. Dieser SteuerrĂĽckbehalt wird von den spanischen Steuerbehörden solange einbehalten, bis die Kapitalertragsteuer berechnet wird, was bei der jährlichen Steuererklärung geschieht. Sobald der VeräuĂźerungsgewinn ermittelt ist (dh der Gewinn abzĂĽglich der Inflationsrate fĂĽr die Zeit, in der die Immobilie im Besitz war) und entsprechende KG-Steuer berechnet wird, wird der SteuerrĂĽckbehalt von der KG Steuer abgezogen. Wenn die errechnete KG-Steuer höher ist als die 3% (SteuerrĂĽckbehalt) haftet der Nicht-Resident und muss die Differenz zahlen. Wenn jedoch die KG Steuer weniger als 3% des SteuerrĂĽckbehalts beträgt, wird die Differenz von den spanischen Steuerbehörden erstattet.

Das “Kaufwert” ist der Preis, den Sie fĂĽr Ihre Immobilie bezahlt haben zuzĂĽglich aller Erwerbs- Kosten und Steuern. Je nach dem Jahr, in dem das Eigentum erworben wurde, wird dieser Wert mit Hilfe der Aktualisierung-Sätze korrigiert, die jährlich im Staatshaushalt ausgewiesen werden.

Plusvalia Municipal
Plusvalia ist eine Steuer, die von der Gemeindeverwaltung erhoben wird. Sie bezieht sich die auf der Grösse des Grundstückes, auf den Katasterwert und auf den Zeitpunkt der vorherigen Eigentumsurkunde. Diese Steuer, die sich im Wesentlichen auf den Wertzuwachs des Grundstücks bezieht kann beträchtlich sein, wenn das Eigentum seit vielen Jahren im Besitz war. Nach spanischem Gesetz ist der Verkäufer verpflichtet, diese Steuer zu bezahlen, aber diese Haftung kann auch verhandelt werden.

Erbschaftssteuer
Wer zahlt Erbschaftssteuer in Spanien?

Erben unterliegen der spanischen Erbschaftsteuer unabhängig von dem Land, in dem sich das Erbe befindet. Nicht-Residenten unterliegen der Erbschaftssteuer in Spanien nur auf Vermögenswerte, die sich physisch in Spanien befinden. Es gibt keine Ausnahmen für die Erbschaftssteuer in Spanien.

FĂĽr eine ausfĂĽhrliche Auskunft empfehlen wir Ihnen unbedingt eine professionelle Finanzberatung.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, sowohl die Vermögenssteuer als auch die Erbschaftssteuer zu minimieren oder gar zu vermeiden.

  • Gemeinsam die Immobilie als Ehepartner und Kinder oder zukĂĽnftige Erben zu kaufen, um die Vermögenswerte zu verteilen.
  • Eine Hypothek aufzunehmen, um das Reinvermögen und die Haftung zu reduzieren.
  • Der Kauf oder Besitz der Immobilie durch eine spanische Gesellschaft mit beschränkter Haftung.
  • Der Kauf oder Besitz einer Immobilie durch ein EU-Unternehmen.
  • Verkaufen Sie die Immobilie an zukĂĽnftige Erben entweder ganz oder teilweise.
  • Abschluss von Lebensversicherungen, um die Erbschaftssteuer zu decken.
  • FĂĽr eine ausfĂĽhrliche Auskunft empfehlen wir Ihnen unbedingt professionelle Finanzberatung.

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