Steuern

Besteuerung f√ľr „Nicht“-Residenten und f√ľr Residenten

Aktuelle Information von  Anwalts-und Steuerberater Dr. Joaquín González González

GONZALEZ, SANCHEZ & PARTNERS, S.L.P., Abogados & Economistas

Office Sotogrande: Plaza del Agua, E-1-1, Portal 1, Apdo. de correos (P.O. Box) 114 , Puerto Deportivo de Sotogrande, E-11310 San Roque (Cádiz), Tel.: 0034 956 790 013, Fax: 0034 956 790 120
Die nachfolgende Steuerinformation basiert auf geltende Steuergesetze zum Zeitpunkt der Ver√∂ffentlichung dieser Information auf unserer Webseite. Obwohl wir versuchen unsere Webseite so aktuell wie m√∂glich zu halten, k√∂nnen wir keine Verantwortung f√ľr die Richtigkeit der Information zu einem sp√§teren Zeitpunkt √ľbernehmen. Daher k√∂nnen wir nur empfehlen, dass Sie vor dem Erwerb einer Immobilie die Beratung durch einen Rechtsanwalt wahrnehmen.

 

  • Lokale-/ Gemeindesteuern

In Spanien gibt es prinzipiel zwei Gemeindesteuern, die den Besitz einer Immobilie besteuern. Die wichtigste Steuer ist die j√§hrliche Grundsteuer (auf Spanisch IBI). Diese Steuer wird von der Gemeinde eingeholt und stellt Ihr gr√∂sstes Steuereinkommen dar. Die Grundsteuer findet Ihre Begr√ľndung in dem Instandhaltungsaufwand f√ľr Strassen, Beleuchtung, usw. durch die Gemeinde. Die Grundsteuer wird auf der Basis des Katasterwertes der Immoblie berechnet, welcher f√ľr ganz Spanien vom Katasteramt festgelegt wird. Jede Gemeine hat dann die M√∂glichkeit auf diesen Katasterwert einen bestimmten Prozentsatz anzusetzen, und aufgrund der Unterschiede zwischen den Gemeinden, sollten Sie vor dem Erwerb einer Immobilie den letzten Grundsteuerbescheid f√ľr die Immobilie verlangen.

Die zweite Gemeindesteuer ist eigentlich eine Abgabe und ist ein fester Betrag pro Immobilie. Es handelt sich um die M√ľllabfuhr- und Abwasserkanalgeb√ľhr. Mittels dieser Abgabe finanziert die Gemeinde sowohl die M√ľllabfuhr und M√ľllverarbeitung als auch die Instandhaltung der Abwasserkan√§le. Auch diese Abgaben k√∂nnen je nach Gemeinde variieren, liegen aber √ľblicherweise zwischen einem Jahresbetrag von Euro 175-300.

 

  • Pers√∂nliche Steuern f√ľr Nicht-Residenten

Der Besitz von Spanischen Immobilien beinhaltet persönliche steuerliche Verpflichtungen. Diese steuerlichen Verpflichtungen befinden sich reguliert im Könglichen Dekret 5/2004 vom 5. März 2004 und im Vermögenssteuergesetz.

Die steuerlichen Verpflichtungen h√§ngen von dem Zweck der Immobilie ab. Sollte die Immobilie lediglich dem Eingennutz unterliegen, so besteht die j√§hrliche Verpflichtung der Abgabe einer Steuererkl√§rung (Model 210) f√ľr die Versteuerung des Eigennutzes. Sollte eine Immobilie mehrere Eigent√ľmer haben, so ist jeder Eigent√ľmer verpflichtet f√ľr seinen Anteil an der Immoblie diese Steuererkl√§rung abzugeben. Die Berechnung der zu zahlenden Steuer basierend auf den Katasterwert ist folgendermassen:

Der zu versteuernde Betrag f√ľr den Eigennutz ist allgemein 2% des Katasterwertes, oder wenn der Katasterwert in den letzten 10 Jahren aktualisiert worden ist, dann lediglich 1,1%. Auf den so berechneten Eigennutzwert ist der Steuersazt von 19% anzuwenden (f√ľr Residenten innerhalb der EU oder des Europ√§ischem Wirtschaftssraum) oder 24% (f√ľr B√ľrger aus den andern L√§ndern der Welt).

Diese Steuer versteht sich als eine j√§hrliche Steuerzahlung jeweils zum 31.12, und Sie bezahlen nur anteilsm√§ssig, wenn Sie nicht das ganze Jahr Eigent√ľmer der Immobilie gewesen sind, oder wenn die Immobilie teilweise vermietet worden ist.

Nicht-Residenten unterliegen auch der Besteuerung f√ľr erzielte Mieteinnahmen. Hier m√ľssen wir unterscheiden zwischen Residenten in anderen EU Staaten oder dem Europ√§ischem Wirtschaftsraum und allen anderen Residenten auf der Welt. Bei Nicht-EU-Residenten werden die Bruttomieteinnahmen OHNE ABZUG von Kosten mit dem Steuersatz von 24% besteuert. Bei EU-B√ľrgern hingegen werden nur die Nettomieteinnahmen mit 19% besteuert, da s√§mtliche Kosten wie Grundsteuer, Maklergeb√ľhren, Eigent√ľmerumlagen, usw. abgesetzt werden k√∂nnen. Auch diese Steuererkl√§rungen werden √ľber das Formular ‚ÄěModelo 210‚Äú abgegeben.

Letztlich unterliegen die Nicht-Residenten auch der Verm√∂genssteuer. Obwohl die Verm√∂genssteuer von der spanischen Bundesregierung erlassen wird, kann jedes spanische Bundesland Freibetr√§ge und Steuers√§tze selbst festlegen innerhalb des von der Zentralregierung festgelegten Rahmens. Sie sollten hierf√ľr einen Steuerfachmann konsultieren √ľber die verschiedenden Bedingungen in den verschiedenen Spanischen Bundesl√§ndern.

 

  • Pers√∂nliche Steuern f√ľr Residenten

Auch f√ľr Residenten h√§ngen die steuerlichen Verpflichtungen von der Nutzung der gekauften Immobilie ab. Wir k√∂nnen hier unterscheiden zwischen dem Kauf der Wohnimmobilie (Erstwohnsitz) und des Ferienhauses (Zweitsitz), sei es bei dem Ferienhaus zum Eigennutz oder als Investment zum Vermieten.

Wird die Immobilie als Erstwohnsitz erworben dann gibt es keinerlei Besteuerung in der Einkommenssteuer f√ľr das Halten der Immobilie.

Wenn es sich um eine Ferienimmobilie handelt, dann sieht die steuerliche Betrachtung ganz anders aus. Wird die Immobilie f√ľr den Eigennutz erworben, dann erfolgt in der Einkommenssteuer eine Besteuerung f√ľr den Eigennutz, wobei der Eigennutz mit 1,1% vom Katasterwert festgelegt wird. Dieser Wert wird als Einkommen zum normalen Einkommen dazugerechnet. Bei Vermietung ist es sehr wichtig zu erw√§hnen, dass wenn die Vermietung f√ľr den Mieter seinen Erstwohnsitz darstellt, dann muss der Vermieter nur 40% der Miete versteuern, da 60% befreit w√§ren. In jedem Fall sind alle Kosten steuerlich absetzbar, die f√ľr die Vermietung notwendig sind wie z.B. Grundsteuer, Eigent√ľmerumlage, Reparaturen, Maklergeb√ľhren, usw.

 

  • Erzielte Kapitalgewinne durch Nicht-Residenten

Der erzielte Nettogewinn durch den Verkauf einer Immobilie in Spanien durch einen Nicht-Residenten unterliegt der spanischen Kapitalgewinnsteuer als beschr√§nkt Steuerpflichtiger. Der Nettogewinn wird mit einem Kapitalgewinnsteuersatz von 19% besteuert. Um sicherzustellen, dass der Nicht-Resident seinen steuerlichen Verpflichtungen nachkommen wird, muss der K√§ufer 3% Quellensteuer von der Kaufpreissumme einbehalten und diese ans Finanzamt im Namen des Verk√§ufers abf√ľhren. Der Verk√§ufer hat danach 3 Monate Zeit, um seine Kapitalgewinnsteuererkl√§rung abzugeben. Der Verk√§ufer bekommt dann entweder eine R√ľckzahlung der Quellensteuer (ganz oder teilweise), wenn die tats√§chlich zu zahlende Kapitalgewinnsteuer niedriger ist, oder muss eine Nachzalung vornehmen, wenn diese Steuerlast h√∂her ist als die Quellensteuer von 3%. Der Nettogewinn berechnet sich aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungspreis inklusive s√§mtlicher Kosten wie Maklergeb√ľhren, Anwaltskosten, Umbaukosten, usw.

 

  • Erzielte Kapitalgweinne durch Residenten

Der Verkauf des Erstwohnsitzes ist von der Kapitalgewinnsteuer befreit, wenn der gesamte Kaufpreis reinvestiert wird in den Kauf eines neuen Erstwohnsitzes. Ausserdem ist in jedem Fall der Gewinn von der Kapitalgewinnsteuer befreit, wenn der Verk√§ufer √ľber 65 Jahre alt ist und die Immobilie mindesten 3 Jahre sein Erstwohnsitz war.

Der Verkauf von sonstigen Immobilien (Zweitwohnsitz) unterliegt immer der Kapitalgewinnsteuer und zwar zu den S√§tzen von 19% bis 6.000 Euro, 21% bis 50.000 Euro und 23% √ľber 50.000 Euro.

 

  • Gemeindezugewinnsteuer (Plusvalia municipal)

Die Gemeindezugewinnsteuer ist eine lokale Steuer/Abgabe, die bei jedem √úbertrag einer Immobilie f√§llig wird, unabh√§ngig ob es sich um einen √úbertrag durch Verkauf oder Vererbung handelt. Bis zum Jahre 2017 haben die Gemeinden diese Steuerbescheide f√ľr jeden Verkauf ausgestellt, jedoch hat das Spanische Bundesgerichtshof Urteile erlassen, wochnach diese Abgabe nur rechtm√§ssig ist, wenn t√§ts√§chlich ein Gewinn erzielt worden ist. Per Gesetz ist der Verk√§ufer zur Zahlung dieser Steuer/Abgabe verpflichtet, jedoch sind die Vertragsparteien frei anderweitige Verf√ľgungen diesbez√ľglich zu treffen. Kalkuliert wird diese Steuer/Abgabe anhand der Jahre, die man die Immoblie besessen hat als auch dem Katasterwert. Je mehr Jahre man eine Immobilie gehabt hat, je h√∂her f√§llt diese Steuer/Abgabe aus. Die Gemeinden haben einen gewissen Spielraum innerhalb der von der Spanischen Bundesregierung festgesetzen Rahmenbedingungen, und Sie sollten sich vor dem Verkauf diese Abgabe/Steuer von einem Experten berechnen lassen.

 

  • Erbschafts- und Schenkungssteuer f√ľr Nicht-Residenten

Die Nicht-Residenten unterliegen der beschränkten Steurpflicht bzgl. der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Dieses bedeutet z.B. bei der Vererbung ist die Erbschaftssteuer nur anwendbar auf das Spanische Vermögen. Die Erbschaftssteuer ist an die einzelnen Bundesländer abgetreten worden von der Zentralregierung, und daher ist es unmöglich genaue Information zu geben, da jedes Spanische Bundesland seine eigenen Sätze und Freibeträge hat. Wenn wir als Beispiel das Bundesland Andalusien nehmen, so gibt es hier einen Freibetrag von 1 Mio. Euro pro Erben (nur zwischen Ehepaaren, Kindern und Enkelkindern). Dies bedeutet z. B. , sollte es zwei Erben geben (Ehepartner und 1 Kind) dann sind bis zu 2 Mio Euro befreit von der Erbschaftssteuer.

 

  • Erbschafts- und Schenkungssteuer f√ľr Residenten

Residenten unterliegen der unbeschränkten Steuerpflicht bei der Erbschafts- und Schenkungsteuer. Dieses bedeutet z.B. im Fall der Erbschaft, dass Erbschaft auf die gesamte Erbschaft fällig wird, auch wenn Teile des Vermögens im Ausland sind. Wie bereits oben erwähnt , ist die Erbschaftssteuer Bundesland Sache, und wenn wir am Beispiel von Andalusien festhalten, dann gibt es ausser dem erwähnten Freibetrag von 1 Mio Euro pro direktem Erben auch zusätzlich bei Residenten eine Befreiung von mindesten 95% vom Wert des Erstwohnsitzes. Als Beispiel gehen wir von einem Ehepaar mit zwei Kindern aus, welches einen Erstwohnsitz im Wert von 3 Mio Euro besitzt und eine Ferienwohnung von 800.000 Euro. Der Erstwohnsitz ist mit 95% befreit, d. h. von den 3 Mio Euro wären nur Euro 150.000 zu versteuern, aber da diese 150.000 Euro summiert auf den Wert der Ferienwohnung von Euro 800.000 insgesamt nur Euro 950.000 ausmacht, ist man unter der Freigrenze von 1 Mio und somit komplett steuerfrei selbst, wenn nur einer erbt.