Projekt Management

Projekt Management

Ein Bauprojekt hat viele Phasen. Wir sind in der Lage in einem oder allen der unten aufgeführten Schritte zu helfen.

Erwerb des Baugrundstückes und Vorbereitungen zur Bebauung

Projekt Management
– Landkauf
– Projektdurchführungsplan
– Kostenplanung
– Vertragsbedingungen
– Rechtliche und steuerliche Planung
– Gesundheitliche und Sicherheitsmaßnahmen
– Umweltthemen
– Technische Prüfung
– Versicherungen
– Projektbewertung
– Architektonische Gestaltung
– Design Planung
– Ausschreibung
– aktive Berichterstattung
– Haftungsverhältnisse
– Bauabschnitt
– Verwalten der Baufirma
– Aufsicht
– Qualitätskontrolle

Leitfaden für Bebauung in Spanien (Die folgenden Informationen wurden von www.angloinfo.com bezogen)

Im Folgenden wird der Ablauf einer Baugenehmigung für ein Bauprojekt ob Neubau oder Renovierung in Spanien und an der Costa del Sol beschrieben. Informationen darüber, was Sie brauchen, wohin sie gehen und wie Sie mit Ihrem Bauprojekt vorgehen.

Haftungsausschluss: Der Inhalt dieser Information ist nur zur Orientierung zur Verfügung gestellt, und während vom Autor alle Anstrengungen unternommen wurden, die Genauigkeit der Informationen sicherzustellen, kann keine Haftung für eventuelle Fehler, Auslassungen und Ungenauigkeiten übernommen werden.

Art der Planung in Zonen

Alle Immobilien fallen in eine von zwei Kategorien der Planungs Zone:

  1. Rustikal (ländlichen) Grundstücke (suelo rustico)
  2. Das ländliche Bodenrecht regelt die Bebauung in ländlichen Standorten. (LEY 10/2004, de 9 de diciembre, de la Generalitat, del Suelo No Urbanizable.)

Einige Flächen im ländlichen Raum sind geschützt, und fallen unter eins der beiden folgenden Kriterien:Projekt Management Sotogrande

  1. “Suelo no urbanizable protegido”. Dies ist ein spezielles, geschütztes Gebiet, in dem keine Bebauung erlaubt ist.
  2. “Suelo no urbanizable común”. Diese Kategorie hat keinen besonderen Schutz und kann bebaut werden, jedoch restriktiv.
  3. “Suelo urbano”. Dies sind urbanisierte, erschlossene Grundstücke mit Zufahrten, Wasser, Strom. Jede Planungs Zone hat seine eigenen Regeln, obwohl in der Regel die Größenbeschränkung zwischen 800m2 und 1.500 m2 liegt, mit dem ‘brutto bewohnbaren’ Raum von etwa 20% des Grundstücks.

Das “Certificado urbanistico”

In jeder Gemeindeverwaltung können Sie ein ‘certificado urbanistico’ beantragen für das Grundstück, das Sie kaufen wollen. Dies ist ein Dokument, daß von der Gemeindeverwaltung unterzeichnet ist, welches die Größe der Bebauung, Zweck des Gebäudes und Art des Gebäudes bestätigt. Beim Kauf eines Grundstückes ist dies das Dokument, das Sie darüber informiert, welche Möglichkeiten Sie zur Bebauung Ihres Grundstückes haben.

* Hinweis: Kaufen Sie kein Grundstück ohne diese Zertifizierung.

Baugenehmigungen

Eine ‘licencia’ (Baugenehmigung) muß eingeholt werden, bevor mit dem Bau eines Gebäudes begonnen werden kann. Die gleiche Genehmigung ist obligatorisch für alle Arbeiten an einem bestehenden Gebäude, in dem diese Arbeit durchgeführt werden sollen: Änderung der Nutzung, Änderung der äußeren Erscheinung ( Fassade ), Vergrößerung , oder wo zusätzliche Etagen geschaffen werden sollen. (Hinweis: Sie brauchen auch eine Baugenehmigung für ein vorgefertigtes Holzhaus.)

Es gibt zwei Arten von Baugenehmigungen:

  1. Bewilligung für kleinere Arbeiten: Wände,Terrassen und Grillplatz.
  2. Bewilligung für Hauptwerke: Neubauten, Umbauten und Zerstörungen.

Um eine Baugenehmigung für kleinere Arbeiten zu erhalten, müssen Sie einfach eine ‘licencia de obra menor’ bei Ihrem Rathaus anfordern. Normalerweise sollte eine kurze Beschreibung der durchzuführenden Arbeiten und eine Schätzung der Kosten genügen. Dies ist erforderlich damit die Steuer berechnet werden kann. Die Steuer wird am Ende der Arbeit bezahlt und wird in der Regel bei etwa 4 bis 6% der Baukosten liegen.

Um eine Baugenehmigung für grössere Bauvorhaben zu erhalten benötigen Sie:

  1. Technisches Dossier (proyecto) von einem Architekten erstellt, der im spanischen Architektur College registriert ist.
  2. Ein technischer Architekt (Aparejador), in der Regel durch den Architekten ausgewählt. Der technische Architekt ist der Bauleiter in amtliche Kontrolle der Baustelle
  3. Einen Baumeister

Alle drei Profis müßen den Bauantrag unterschreiben.

Das Einreichen der ‘Solicitud de licencia':

Submitting the

Die Einreichung des Bauantrages wird entweder persönlich oder per Einschreiben an den Bürgermeister ‘Alcalde’ gesendet, wo ein Empfang (recibo) ausgestellt wird. In der Regel wird der Antrag innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt des Einschreibens bearbeitet.

Nach der Einreichung erhalten Sie mit einem Aktenzeichen versehenen Bestätigung des Eingangs. Nachdem in der Gemeindeverwaltung überprüft wurde ob die richtigen Informationen vorgelegt wurden, wird der Antrag im Rathaus vorgelegt. Der Antrag wird nun auf die Einhaltung der Bauvorschriften überprüft. Wenn alle Unterlagen den Vorschriften entsprechen wird in der Regel innerng und der perhalb von 2 Monaten der “permiso de construir” (Baugenehmigung) erteilt.

Aufgaben

Das Baugesetz LOE vom 5. November 1999 (Ley de Ordenación de la Edificación) bestimmt, daß alle am Bau des Gebäudes beteiligten Parteien gewisse Verantwortungen tragen.

Unbeschadet ihrer vertraglichen Verpflichtungen, natürliche oder juristische Personen, die am Bau des Gebäudes beteiligt waren, haften gegenüber dem Eigentümer und oder dem Käufer des Gebäudes oder Teilen hiervon, sollte das Gebäude veräussert werden.

Verantwortung für Baufehler am Gebäude werden wie folgt angegeben den verschiedenen Zeitrahmen zugeordnet:

Für einen Zeitraum von zehn Jahren strukturelle Schäden am Gebäude durch Fehler oder Mängel, die die Fundamente, Stützen, Unterzüge, Rahmen, tragende Wände oder andere Strukturelemente betreffen, die direkt das Gebäude und seine mechanische Festigkeit und Standsicherheit beeinträchtigt.
Für einen Zeitraum von drei Jahren verursachte Schäden am Gebäude, die durch Störungen oder Mängel an den konstruktiven Elementen oder Einrichtungen, die die Bewohnbarkeit des Gebäudes beeinträchtigt.
Der Bauunternehmer wird ebenfalls haftbar gemacht für Schäden, die durch Konstruktionsfehler oder Mängel an betreffenden Elementen der Oberflächenverarbeitung entstanden sind für einen Zeitraum von einem Jahr.

Jede Partei ist einzeln haftbar für ihre eigenen Handlungen oder Unterlassungen und für diejenigen der Personen, für die sie rechtlich verantwortlich sind nach dem Gesetz.

Ungeachtet dessen, wenn die Haftung für Schäden, nicht einer Einzelperson oder Gruppe zugeordnet werden kann, haben sich alle Beteiligten zu verantworten. In jedem Fall ist der Bauträger mit allen anderen beteiligten Personen oder Gruppen gegenüber dem Käufer des Gebäudes für Sachschäden am Gebäude oder durch Bau- Fehler verursachte Mängel verantwortlich .

Verantwortung des Bauunternehmers:

Verantwortung des Bauunternehmers

Der Erbauer ist direkt verantwortlich für Schäden am Gebäude aufgrund von Fehlern oder Defekten aus Mangel an Sachkenntnis, Mangel an beruflichen oder fachlichen Qualifikationen, Fahrlässigkeit oder Nichteinhaltung der Verpflichtungen des Bauleiters und die an andere natürliche oder juristische Personen abgeleitete Berichterstattung.

Die folgende Sachschädenversicherungen sind obligatorisch abzuschließen:

Eine Sach-oder Kautionsversicherung für Schäden innerhalb einen Jahres, die durch Ausführungsfehler oder Mängel, die die fertige Arbeit beeinträchtigen verursacht wurden.
Eine Sach-oder Kautionsversicherung für einen Zeitraum von drei Jahren ist zu gewährleisten, für Schadensersatz aufgrund von Fehlern oder Defekten in konstruktiven Elemente oder Einrichtungen am Bau, die die Anforderungen zur Bewohnbarkeit nicht erfüllen.
Eine Sach-oder Kautionsversicherung, die die Kompensation von Schäden garantiert, die durch Fehler oder Mängel entstanden sind, und die die mechanische Festigkeit und Stabilität des Gebäudes beeinträchtigen.

Haftungsausschluss: Die Inhalte dieses Dokumentes sind nur als Hinweise zur Verfügung gestellt, und trotz grösster Sorgfalt um die Genauigkeit der Information übernehmen wir keine Haftung für Fehler, Auslassungen und Ungenauigkeiten, oder hier geäusserte Meinungen.